Guide — cadastre RDPPF
Le RDPPF, expliqué.
Puis lu, vraiment.
Le cadastre RDPPF — restrictions de droit public à la propriété foncière — est le registre officiel de ce que le droit public impose à chaque parcelle suisse : zone d'affectation, distance à la forêt, degré de sensibilité au bruit, sites pollués, zones de protection des eaux. L'extrait se consulte gratuitement, parcelle par parcelle, sur le guichet de chaque canton. C'est le document le plus important qu'un acheteur puisse lire avant une promesse d'achat — et le moins lu.
Ce que l'extrait contient
Une vingtaine de thèmes.
Six décident presque tout.
Chaque thème est une catégorie de restriction publiée par une autorité, avec ses documents juridiques et la date des données. Les libellés ci-dessous sont ceux des extraits eux-mêmes.
Plans d'affectation
La zone d'affectation dit si l'on peut construire, et quoi : « Zone d'habitation 15 LAT », « Zone agricole 16 LAT », « Aire forestière 18 LAT ». Une parcelle peut porter plusieurs zones à la fois — l'extrait donne alors la part de chacune. C'est la première ligne à lire, et la seule qui réponde à « puis-je construire ici ? ».
Zones réservées
Une commune qui révise son plan peut geler les autorisations de construire sur un périmètre — cinq ans au plus selon l'art. 27 LAT, prolongeables par le droit cantonal. Le thème « Zones réservées » de l'extrait le dit noir sur blanc, et aucune annonce ne le mentionne jamais.
Forêt : limites et distances
« Limites forestières statiques » et « Distances par rapport à la forêt » : une lisière cadastrale proche impose un recul légal — 10 m dans le canton de Vaud, davantage ailleurs — qui ampute la surface constructible. La limite qui fait foi est celle du cadastre, pas la ligne d'arbres visible aujourd'hui.
Degré de sensibilité (OPB)
Chaque zone à bâtir reçoit un degré de sensibilité au bruit, DS I à IV, fixé par le plan d'affectation. Il ne décrit pas le confort : il fixe les valeurs limites légales, donc ce qui a le droit d'exister côté route — et ce que vous aurez le droit d'y construire.
Cadastre des sites pollués
Un site inscrit — « pollué, nécessite une surveillance », « nécessite un assainissement » — suit la parcelle, avec son numéro de dossier et son emprise en m². Les obligations qui en découlent se négocient avant la signature, pas après.
Protection des eaux souterraines
Zones S1/S2/S3 et périmètres de protection : ils restreignent les travaux en sous-sol, les sondes géothermiques, parfois la construction elle-même. L'extrait donne l'emprise exacte sur la parcelle.
S'y ajoutent, selon la parcelle : les alignements de routes nationales et cantonales, les zones réservées des installations ferroviaires et aéroportuaires, les alignements des lignes à courant fort, l'espace réservé aux eaux, les réserves forestières. Un extrait vaudois répond typiquement sur une vingtaine de thèmes ; un extrait bernois peut en porter plus de quarante.
Comment lire une réponse
Trois réponses possibles.
Aucune n'est du vide.
Pour chaque thème, l'extrait répond d'une des trois façons suivantes — et la troisième est celle que tout le monde lit de travers.
La restriction s'applique
Le thème touche la parcelle : l'extrait donne alors le détail — libellé officiel, emprise, part de la parcelle, bases légales. C'est la matière à lire ligne par ligne avant de signer.
Une vraie information
Le thème a été interrogé et la réponse est non : pas de site pollué, pas de zone de protection des eaux, pas d'alignement. Ce n'est pas une absence de donnée — c'est une réponse officielle, et elle a de la valeur : elle vous épargne une vérification.
Le piège de lecture
La commune n'a pas encore livré ce thème. Exemple réel : l'espace réservé aux eaux, que la plupart des communes vaudoises n'ont pas encore délimité. « Sans données » ne veut PAS dire « pas de contrainte » — construire dans un espace réservé aux eaux est en principe exclu, et le recul peut être délimité plus tard ou découler directement du droit fédéral. Cette réponse-là se vérifie auprès de la commune, jamais ailleurs.
Les limites, dites franchement
Ce que l'extrait
ne contient pas.
Le RDPPF est le registre du droit public. Quatre informations décisives lui échappent — les connaître évite de croire qu'on a tout lu.
Les servitudes privées
Droit de passage du voisin, conduite privée, interdiction conventionnelle de bâtir : tout cela vit au registre foncier, pas au RDPPF. Un extrait RDPPF vierge ne dit rien des servitudes — c'est l'extrait du registre foncier, commandé chez le notaire, qui les porte.
Les indices et gabarits
IUS, IBUS, hauteur maximale, nombre de niveaux : ces valeurs n'existent pas dans la donnée structurée du RDPPF — nulle part, pas même sur la restriction « zone d'habitation ». Elles vivent en texte dans le règlement communal que l'extrait référence. Notre page sur les indices explique lequel lire et comment.
Les projets d'à côté
Le permis de construire en cours chez le voisin — celui qui change la vue, le trafic ou le calme — n'est pas un thème RDPPF. Il se cherche dans les publications officielles du canton et, dans certains cantons, sur le géoportail.
Le sol lui-même
La profondeur de la nappe, la portance du terrain, la faisabilité d'un sous-sol : aucune source publique ne les donne à la parcelle. Les zones S du RDPPF protègent l'eau, elles ne décrivent pas votre sol — seule une étude géotechnique le fait.
Le lire soi-même
Gratuit, officiel,
en trois gestes.
Aucun compte, aucun paiement : chaque canton publie son guichet RDPPF (Vaud : rdppf.vd.ch ; les autres cantons se trouvent depuis map.geo.admin.ch ou le géoportail cantonal).
Quelle est la valeur juridique de l'extrait ?
L'extrait consultable en ligne est informatif ; pour l'acte, le notaire commande les extraits officiels — certains cantons délivrent un extrait certifié. Ce qui fait foi en dernier ressort reste les documents juridiques que l'extrait référence : plan d'affectation, règlements. L'extrait est la carte, pas le territoire — mais c'est la bonne carte.
De quand datent les données ?
Chaque extrait porte sa date d'établissement, et les données sous-jacentes sont mises à jour par les cantons au fil des décisions. D'où une règle simple : un extrait se relit avant de signer, pas seulement au premier coup d'œil — et un vendeur qui vous tend un extrait doit pouvoir en dire la date.
Toutes les communes livrent-elles tout ?
Non, et l'extrait le dit lui-même : c'est exactement le sens de la réponse « sans données ». Le cadastre RDPPF s'est construit canton par canton, thème par thème, et certaines communes n'ont pas encore livré certains thèmes — l'espace réservé aux eaux est l'exemple le plus courant. La seule lecture honnête d'un thème sans données est : à vérifier auprès de la commune.
Et si quelqu'un le lisait pour vous
Une heure de lecture.
Ou soixante secondes.
TerrainClair lit l'extrait RDPPF de votre parcelle, y ajoute les couches fédérales et cantonales que l'extrait ne couvre pas, et rend un verdict en une minute — gratuit. Neuf vérifications, chacune avec sa source officielle et sa date ; quand une donnée ne répond pas, le résultat affiche INCONNU plutôt qu'une réponse devinée. Couverture complète dans le canton de Vaud, graduée ailleurs — et là où la qualité des données ne permet pas un rapport digne d'être vendu, le site refuse la vente et le dit.
Vérifier ma parcelle — gratuitChecklist avant achat · Calculateur distance forêt · Calculateur IUS / IBUS