Calculateur — indice d'utilisation
Ce que vous
pouvez bâtir.
Un indice d'utilisation est un rapport : la surface de plancher que le règlement autorise, divisée par la surface de terrain qu'il prend en compte. Une multiplication vous dit donc si votre projet tient sur la parcelle — à condition de partir du bon indice, et de savoir lequel.
L'indice ne vient pas de nous : saisissez celui de votre règlement communal (voir « Où trouver le vôtre » ci-dessous). Sans indice saisi, l'outil n'affiche rien — il n'en suppose aucun.
Le sens inverse, celui qui sert vraiment devant une annonce : si l'indice de la zone est inférieur à ce chiffre, le projet ne tient pas sur cette parcelle.
La différence qui coûte cher
IUS et IBUS ne
comptent pas pareil.
Les deux sont des rapports à la surface de terrain. Ce qui change, c'est la surface de plancher que l'on met au numérateur.
Les surfaces utiles
L'indice d'utilisation du sol ne compte que les surfaces de plancher utiles : celles qui servent, ou peuvent servir, à l'habitation ou aux activités. Ce qui n'entre pas dans cette catégorie reste hors du calcul.
La surface brute
L'indice brut d'utilisation du sol compte la surface de plancher brute — les niveaux dans leur ensemble, sans se limiter aux surfaces utiles. Pour un même bâtiment, la valeur obtenue est donc plus élevée.
0,5 n'est pas 0,5
Comparer un IUS de 0,5 à un IBUS de 0,5, c'est comparer deux mesures différentes du même bâtiment. Avant de reprendre l'indice d'une commune voisine, d'un courtier ou d'un forum, vérifiez lequel des deux vous avez sous les yeux.
L'article de définition
Un accord intercantonal harmonise cette terminologie, mais son application varie d'un canton à l'autre et beaucoup de règlements communaux posent leur propre définition. Le seul texte qui vous engage est l'article de définition de votre règlement.
Où trouver le vôtre
Pas dans le RDPPF.
Dans le règlement.
L'extrait RDPPF vous donne la zone d'affectation et les dispositions juridiques qui s'y rattachent : c'est par ce lien que vous atteignez le règlement communal, et c'est dans l'article consacré à votre zone que l'indice est écrit — en toutes lettres, avec sa définition et ses exceptions.
Pourquoi TerrainClair ne me donne-t-il pas cet indice ?
Parce qu'il n'existe pas dans la donnée structurée. Nous avons cherché sur des extraits RDPPF vaudois réels, dont deux zones à bâtir : aucun IUS, aucun IBUS, aucune hauteur maximale, aucun nombre de niveaux — nulle part dans le schéma, pas même sur la restriction « zone d'habitation » elle-même. Ces valeurs ne vivent qu'en texte, dans le règlement communal référencé par l'extrait. Nous préférons vous dire où lire plutôt que vous servir un chiffre plausible.
Quelle surface de terrain dois-je saisir ?
Celle que votre règlement qualifie de déterminante. C'est souvent la surface de la parcelle située en zone à bâtir, mais pas systématiquement : selon les textes, certaines surfaces s'excluent et d'autres s'ajoutent. Si le règlement reste ambigu dans votre cas, la question se pose au service technique de la commune — elle ne se devine pas.
Surface de plancher = surface habitable ?
Non. Une surface de plancher au sens d'un règlement de construction et une « surface habitable » d'annonce immobilière ne se mesurent pas de la même façon. Ne transposez pas l'une dans l'autre : c'est l'erreur qui fait croire à un projet plus grand que ce que la zone permet.
Et le reste du gabarit ?
L'indice ne dit rien de la hauteur maximale, du nombre de niveaux, des distances aux limites de propriété ni de la forme des toits. Ces règles se trouvent au même endroit, dans le même article de règlement — lisez-le en entier plutôt que la seule ligne de l'indice.
Sur votre parcelle
L'indice se lit.
La zone se vérifie.
Le verdict gratuit ne vous inventera pas d'indice, mais il vous dira l'essentiel avant de lire le moindre règlement : la parcelle est-elle en zone à bâtir, un plan est-il en révision, la forêt et les dangers naturels laissent-ils la place à un projet.
Vérifier ma parcelle — gratuitService indépendant : ce n'est pas un document officiel. Les dix contrôles sont complets dans le canton de Vaud, gradués ailleurs — chaque verdict dit ce qu'il a pu vérifier et ce qu'il n'a pas pu, et affiche la date de l'extrait sur lequel il s'appuie.
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